Taşınmaz Devri ve Sınırlı Ayni Hak Kurulması

Taşınmaz uyuşmazlıklarında taraflar yalnızca para üzerinde anlaşmaz. Bazen bir taşınmazın mülkiyetinin devri, bir payın başka paydaşa geçirilmesi, geçit hakkı kurulması, bir kişinin ömür boyu kullanımı için intifa hakkı tanınması veya bir borcun güvencesi olarak ipotek kurulması gerekir.

Bu çözümler ayni hak doğurur. Ayni hak, yalnızca sözleşmenin tarafları arasında kalan bir söz değildir; tapu sicili ve üçüncü kişiler bakımından sonuç doğurur. Bu nedenle sıradan bir ödeme anlaşmasından daha sıkı şekil, yetki ve denetim kuralları vardır.

6325 sayılı Kanun’un 17/B maddesi, taşınmazın devrine ve taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin uyuşmazlıkların arabuluculuğa elverişli olduğunu açıkça düzenler.

Mülkiyet devri ile sınırlı ayni hak arasındaki fark

Bu haklar aynı değildir. “Evi kullanmaya devam edeceğim” cümlesi intifa mı, oturma hakkı mı, kira mı yoksa kişisel kullanım izni mi olduğunu göstermez. Hak türü, süre, bedel ve sona erme koşulları açıkça belirlenmelidir.

Arabuluculuk dava şartı mı?

HUAK 17/B, bu uyuşmazlıkları arabuluculuğa elverişli hâle getirir; fakat taşınmaz devriyle ilgili her davada tek başına genel bir dava şartı oluşturmaz.

Dava şartı şu kaynaklardan doğabilir:

• Ortaklığın giderilmesi gibi HUAK 18/B’de açıkça sayılan bir uyuşmazlık
• Ticari davada kanunun aradığı para talebi
• Tüketici uyuşmazlığında 6502 sayılı Kanun’un kapsam ve istisnaları
• Başka bir özel kanun hükmü

Tapu iptali ve tescil, satış vaadi, inançlı işlem, miras paylaşımı veya geçit hakkı talebi aynı usul yoluna tabiymiş gibi ele alınmamalıdır. Talebin niteliği belirlenmeden “Önce arabulucuya gitmek zorunludur” denemez.

Taraflar zorunluluk bulunmasa da ihtiyari arabuluculuğa başvurabilir.

Arabuluculuğa elverişli olmak ne sağlar?

17/B’den önce taşınmazın aynına ilişkin uyuşmazlıkların arabuluculukta çözülebilirliği konusunda ciddi sınırlamalar bulunuyordu. Açık düzenleme sayesinde taraflar, kanuni sınırlar içinde taşınmaz devrini veya sınırlı ayni hakkı arabuluculuk anlaşmasına bağlayabilir.

Bu serbesti sınırsız değildir. Taraflar anlaşarak:

• Başkasının taşınmazını devredemez.
• Haciz alacaklısının hakkını ortadan kaldıramaz.
• Tarım arazisi sınırlamalarını aşamaz.
• İmar yasağını geçersiz kılamaz.
• Gerekli eş veya vesayet makamı onayını yok sayamaz.
• Yabancıların taşınmaz edinmesine ilişkin sınırlamaları kaldıramaz.

Anlaşma, taşınmazla ilgili kanunlardaki sınırlamalar ile usul ve esaslara uygun hazırlanmalıdır.

İlk adım: Taşınmazı tereddütsüz belirlemek

Sokak adresi tek başına yeterli olmayabilir. Belediye numarası değişebilir; aynı binada birden fazla bağımsız bölüm bulunabilir.

Anlaşmada mümkün olduğunca şu bilgiler yer almalıdır:

• İl ve ilçe
• Mahalle veya köy
• Ada ve parsel
• Bağımsız bölüm numarası
• Arsa payı
• Tapudaki taşınmaz niteliği
• Devredilecek tam pay
• Varsa lehine hak kurulacak taşınmaz

Geçit veya üst hakkı belirli bir alanı kapsıyorsa teknik kroki ve koordinat gerekebilir. Tapuda uygulanamayacak belirsizlikte “bahçenin sağ tarafı” veya “eskiden kullanılan yol” ifadesi yeterli değildir.

Güncel tapu kaydı neden zorunludur?

Anlaşma günü taşınmazın güncel hukuki durumu bilinmelidir. Eski tapu fotokopisiyle işlem yapılmamalıdır.

Ayrıntılı tapu kaydında şu unsurlar incelenir:

• Malik ve pay oranları
• İpotek ve diğer rehinler
• Haciz ve kamu haczi
• İhtiyati tedbir
• İntifa, oturma ve geçit hakları
• Aile konutu şerhi
• Satış vaadi, kira ve diğer şerhler
• Beyanlar hanesindeki kayıtlar
• Devri sınırlayan kanuni veya idari kayıtlar

Bir kayıt anlaşmaya engel olmayabilir; fakat yeni hak sahibinin neyi devralacağını etkiler. “Bütün yüklerden arınmış olarak devredilecektir” deniyorsa yüklerin kim tarafından ve hangi tarihte kaldırılacağı yazılmalıdır.

Malik, temsilci ve yetki kontrolü

Tapu maliki toplantıya kendisi katılabilir veya usulüne uygun yetkili temsilci kullanabilir. Vekâletnamenin yalnızca arabuluculuğa katılmayı değil, taşınmazı devretmeyi, bedeli kabul etmeyi, sınırlı ayni hak kurmayı ve anlaşma imzalamayı kapsayıp kapsamadığı kontrol edilmelidir.

Tüzel kişilerde:

• Güncel sicil kaydı,
• Temsil ve ilzam şekli,
• İmza yetkisi,
• Yönetim kurulu veya ortaklar kurulu kararı,
• Şirket malvarlığının devrine ilişkin iç sınırlamalar

incelenebilir.

Çocuk, kısıtlı, gaip, kayyımla temsil edilen kişi veya tereke varsa mahkeme izni ve özel temsil kuralları gündeme gelir. Arabuluculuk bu izinlerin yerine geçmez.

Aile konutu ve eşin rızası

Bir taşınmaz aile konutuysa malik eşin tasarruf yetkisi Türk Medeni Kanunu’ndaki özel korumaya tabi olabilir. Tapuda aile konutu şerhi bulunmaması, somut taşınmazın hiçbir durumda aile konutu olmadığı anlamına gelmez.

Devir veya ipotek anlaşmasından önce:

• Taşınmazın fiilî kullanım durumu,
• Evlilik ve aile konutu niteliği,
• Diğer eşin açık rızası,
• Rızanın şekli ve işlem kapsamı

kontrol edilmelidir.

Arabulucu, gerekli eş rızasını varsayamaz veya malik olmayan eşin hakkını onun katılımı olmadan ortadan kaldıramaz.

İntifa hakkı ile oturma hakkını karıştırmamak

İntifa hakkı, kural olarak oturma hakkından daha geniş yararlanma sağlar. Oturma hakkı ise konut ihtiyacıyla bağlantılı ve kişiye sıkı biçimde bağlıdır.

Örneğin ebeveyn taşınmazı çocuğuna devrederken yaşamı boyunca evde kalmak istiyorsa şu sorular cevaplanmalıdır:

• Sadece oturacak mı, kiraya da verebilecek mi?
• Hakkın kapsamı tüm bina mı, bir bağımsız bölüm mü?
• Ortak giderleri kim ödeyecek?
• Büyük onarım ve sigorta kime ait olacak?
• Hak bedelli mi, bedelsiz mi?
• Hak sahibinin ölümü veya vazgeçmesi hâlinde terkin nasıl yapılacak?

Yanlış hak türü seçilirse tarafların beklediğinden çok geniş veya çok dar bir yetki doğabilir.

Geçit hakkı anlaşması

Geçit uyuşmazlığı yalnızca “komşu yol vermiyor” tartışması değildir. Güzergâh, genişlik, kullanım türü, araç geçişi, bakım ve bedel gibi ayrıntılar gerekir.

Anlaşmada:

• Lehine ve aleyhine hak kurulacak taşınmazlar,
• Güzergâhı gösteren teknik kroki,
• Yolun genişliği ve yüzeyi,
• Yaya, araç veya tarım makinesi kullanımı,
• Kapı ve anahtar düzeni,
• Yapım ve bakım giderleri,
• Bedel veya denkleştirme,
• Tapu tescili

açıkça düzenlenmelidir.

Güzergâhın kamu yoluna, orman alanına, dereye veya üçüncü kişinin taşınmazına taşması hâlinde yalnız iki komşunun anlaşması yeterli olmaz.

İpotek kurulması ve kaldırılması

İpotek, borcun kendisi değildir; bir alacağı taşınmazla güvence altına alan ayni haktır. Borcun tutarı, para birimi, faiz, derece ve sıra, üst sınır veya ana para ipoteği niteliği gibi teknik unsurlar tapu işleminde önemlidir.

Arabuluculukta:

• Borcun kabul edilen tutarı,
• İpoteğin hangi taşınmaz ve pay üzerinde kurulacağı,
• İpotek miktarı ve derecesi,
• Mevcut ipoteklerin sırası,
• Borç ödendiğinde fek işlemi,
• Harç ve masraflar

belirlenebilir.

Banka lehine kurulacak veya kaldırılacak ipotekte bankanın onayı ve işlem koşulları gerekir. Borçlu ile taşınmaz malikinin anlaşması bankayı kendiliğinden bağlamaz.

Tarım arazilerindeki sınırlamalar

Arabuluculuk Daire Başkanlığı, tarım arazilerinin devrini içeren anlaşmalarda 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ile 3083 sayılı Kanundaki sınırlamaların dikkate alınması gerektiğini ayrıca duyurmuştur.

Tarafların anlaşması:

• Asgari tarımsal arazi büyüklüğü,
• Bölünemezlik,
• Miras ve yeter gelirli arazi,
• Toplulaştırma veya sulama alanı kısıtlamaları,
• İzin ve uygunluk işlemleri

yerine geçmez.

Taşınmazın tapuda “tarla” görünmesi tek başına bütün değerlendirmeyi bitirmez. Güncel tarımsal ve idari durum ilgili kurumdan doğrulanmalıdır.

Yabancı gerçek ve tüzel kişiler

Yabancıların Türkiye’de taşınmaz edinmesi; vatandaşlık, ülke, taşınmazın konumu, yüzölçümü, askerî veya özel güvenlik alanı ve şirket yapısı gibi sınırlamalara tabi olabilir.

Arabuluculuk anlaşması yabancı edinimine ilişkin kanuni yasağı aşamaz. Tapu müdürlüğü ve yetkili kurumların güncel koşulları işlemden önce kontrol edilmelidir.

Vatandaşlık kazanma amacıyla yapılan yatırım işlemlerinde değerleme, döviz alım belgesi, bedel transferi ve belirli süre satış yapmama taahhüdü gibi ek koşullar bulunabilir. Bu tür işlem, yalnız genel arabuluculuk metniyle yürütülmemelidir.

Geçici tasarruf kısıtlaması şerhi

HUAK 17/B’ye göre taraflar yazılı olarak kararlaştırır ve arabulucu bu kararı tutanağa bağlarsa, arabulucunun talebiyle tapu siciline tasarruf yetkisinin kısıtlandığına ilişkin şerh verilebilir.

Şerh:

• Arabuluculuk süreciyle sınırlıdır.
• Konulduğu tarihten itibaren üç ayı geçemez.
• Anlaşamama veya tarafların kaldırmada anlaşması hâlinde arabulucunun talebiyle kaldırılır.
• Üç aylık süre sonunda kendiliğinden kalkar.

Bu mekanizma mahkemenin ihtiyati tedbiriyle aynı değildir. Tarafların yazılı kararı bulunmadan arabulucu tek başına şerh koyduramaz.

Anlaşma belgesinin hazırlanması

Taşınmaz devri veya sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin metinde en az şu unsurlar düşünülmelidir:

• Tarafların kimliği ve temsil yetkisi
• Taşınmazın tereddütsüz tapu bilgileri
• Devredilecek mülkiyet veya pay
• Kurulacak hakkın türü ve kapsamı
• Süreli ise başlangıç ve bitiş
• Bedel, ödeme ve güvence
• Mevcut tapu yüklerinin durumu
• Gerekli rıza, izin ve kurul kararları
• Vergi, harç ve masraf paylaşımı
• Fiilî teslim ve anahtar
• Tapu başvurusunu kimin yapacağı
• İcra edilebilirlik şerhi süreci
• İfa edilmemesi hâlindeki sonuç

Geçit ve benzeri alansal haklarda onaylanabilir teknik çizim gerekebilir. “Tarlanın kenarından geçilecektir” gibi belirsiz hüküm tapuda uygulanamayabilir.

İcra edilebilirlik şerhi zorunludur

Taşınmaz devri veya sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin arabuluculuk anlaşmasında icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur.

Şerh, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden istenir. Mahkeme:

• Anlaşmanın arabuluculuğa elverişli olup olmadığını,
• Cebri icraya uygunluğunu,
• Taşınmazla ilgili kanuni sınırlamaları,
• Usul ve esaslara uyulup uyulmadığını

denetler; bilgi ve belge isteyebilir, gerektiğinde duruşma açabilir.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün uygulama açıklamasına göre, arabuluculuk anlaşma belgesi ile mahkemenin kesinleşmiş icra edilebilirlik şerhi kararına dayanılarak taraflardan biri tescil talebinde bulunabilir. Tapu müdürlüğü kendi mevzuatına göre gerekli incelemeyi yapar ve tescil istem belgesini düzenler.

Bu nedenle süreç şu şekilde okunmalıdır:

1. Arabuluculuk anlaşması hazırlanır.
2. Sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınır.
3. Şerh kararının kesinleşmesi beklenir.
4. Tapu müdürlüğüne tescil başvurusu yapılır.
5. Tapu müdürlüğü kanuni kontrolleri tamamlayarak tescili gerçekleştirir.

Anlaşma ve şerh, tapu müdürlüğünün kanuni denetimini ortadan kaldırmaz.

Kurgusal örnek olay: Devir ve ömür boyu intifa

Bu örnek tamamen kurgusaldır. Gerçek kişi, aile veya taşınmazla bağlantısı yoktur.

Nermin, kendisine ait daireyi oğlu Baran’a devretmeyi; yaşamı boyunca daireyi kullanmaya ve gerektiğinde kiraya vermeye devam etmeyi ister. Baran, büyük onarımların kimin tarafından yapılacağını ve dairenin kiraya verilmesi hâlinde giderleri kimin ödeyeceğini bilmek ister.

Taraflar yalnız “Nermin evde kalacaktır” yazmak yerine intifa hakkının uygun olup olmadığını hukuki danışmanlarıyla değerlendirir. Güncel tapu kaydı, aile konutu durumu, ipotek ve vergi sonuçları kontrol edilir.

Anlaşmada:

• Mülkiyetin Baran’a devri,
• Nermin lehine ömür boyu intifa hakkı,
• Kira gelirinden yararlanma,
• Olağan gider ve büyük onarım paylaşımı,
• Tapu ve harç masrafları,
• Teslim ve kullanım düzeni

açıkça yazılır. İcra edilebilirlik şerhi kesinleştikten sonra tapu tescil başvurusu yapılır.

Sık yapılan hatalar

• Taşınmazla ilgili her uyuşmazlığı dava şartı sanmak
• Mülkiyet, intifa, oturma ve kira hakkını birbirine karıştırmak
• Eski veya eksik tapu kaydıyla anlaşma hazırlamak
• Ada, parsel, pay veya bağımsız bölümü belirsiz bırakmak
• Vekâletnamede özel yetkiyi kontrol etmemek
• Aile konutu ve eş rızasını değerlendirmemek
• İpotek, haciz ve üçüncü kişi haklarını yok saymak
• Geçit hakkını teknik kroki olmadan tarif etmek
• Tarım arazisi ve yabancı edinimi sınırlamalarını atlamak
• İcra edilebilirlik şerhini tapu tescili sanmak
• Şerh kararının kesinleşmesi ve tapu incelemesini hesaba katmamak

Toplantı öncesi kontrol listesi

• Güncel ve ayrıntılı tapu kaydını aldım.
• Taşınmaz ve pay bilgilerini doğruladım.
• Kurulacak hakkın türünü doğru belirledim.
• Bütün malik ve hak sahiplerini tespit ettim.
• Temsil ve vekâlet yetkilerini kontrol ettim.
• Aile konutu veya vesayet izni ihtimalini değerlendirdim.
• İpotek, haciz, şerh ve beyanları inceledim.
• Tarım, imar veya yabancı edinimi sınırlamalarını araştırdım.
• Bedel, vergi, harç ve masrafları hesapladım.
• Teknik kroki veya uzman raporu gerekip gerekmediğini belirledim.
• İcra edilebilirlik şerhi, kesinleşme ve tapu tescil adımlarını planladım.

Sık sorulan sorular

Arabuluculukta taşınmaz devri kararlaştırılabilir mi?

Evet. HUAK 17/B bu uyuşmazlıkların arabuluculuğa elverişli olduğunu açıkça düzenler. Kanuni sınırlamalar ve özel usul izlenmelidir.

Anlaşmayı imzalayınca mülkiyet geçer mi?

Hayır. Zorunlu icra edilebilirlik şerhi alınmalı, karar kesinleşmeli ve tapu tescili tamamlanmalıdır.

Taraflardan yalnız biri tapuya başvurabilir mi?

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün uygulama açıklamasına göre anlaşma belgesi ve kesinleşmiş şerh kararıyla taraflardan biri tescil talebinde bulunabilir. Tapu müdürlüğü başvuruyu kendi mevzuatına göre inceler.

İntifa hakkı ile oturma hakkı aynı mıdır?

Hayır. İntifa daha geniş yararlanma yetkileri sağlayabilir; oturma hakkı konut olarak kullanmayla bağlantılıdır. Tarafların gerçek amacı belirlenmelidir.

Banka ipoteği tarafların anlaşmasıyla silinir mi?

Hayır. Banka veya başka ipotek alacaklısı kendi hakkından vazgeçmedikçe tarafların anlaşması onu bağlamaz. Fek için hak sahibinin kabulü ve tapu işlemi gerekir.

Mahkeme icra edilebilirlik şerhini mutlaka verir mi?

Hayır. Mahkeme anlaşmanın arabuluculuğa ve cebri icraya elverişliliğini, kanuni sınırlamaları ve usulü denetler. Eksik veya hukuka aykırı metne şerh verilmeyebilir.

Mevzuat ve güncellik notu

Bu bölüm hazırlanırken başlıca şu düzenleme ve kurumsal açıklamalar esas alınmıştır:

• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, özellikle 17/B, 18 ve 18/B maddeleri
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun taşınmaz mülkiyeti, irtifak hakları, taşınmaz yükü ve taşınmaz rehni hükümleri
• 2644 sayılı Tapu Kanunu ve Tapu Sicili Tüzüğü
• 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu
• 3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanunu
• Yabancıların taşınmaz edinmesine ilişkin güncel düzenlemeler
• Arabuluculuk Daire Başkanlığının 25 Nisan 2025 tarihli tarım arazileri duyurusu
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün tapu sicilinde arabuluculuk uygulamalarına ilişkin kurumsal açıklaması

Son kontrol tarihi: 8 Ağustos 2026

Tapu müdürlüklerinin belge ve başvuru koşulları, vergi ve harçlar, yabancı edinimi, tarım ve imar sınırlamaları değişebilir. Anlaşmadan önce güncel tapu kaydı ve yetkili kurumların işlem koşulları doğrulanmalıdır.

Bu bölüm hukuki danışmanlık değildir. Genel bilgilendirme amacı taşır. Mülkiyet devri, ipotek, geçit, aile konutu, çocuk veya kısıtlı malik, yabancı taraf, tarım arazisi ya da yüksek değerli taşınmaz içeren dosyalarda hukuki, mali ve teknik yardım alınabilir.