Kat Mülkiyeti ve Komşuluk Uyuşmazlıkları

Apartman ve site uyuşmazlıkları çoğu zaman küçük bir olayla başlar: ödenmeyen aidat, gece gürültüsü, yanlış yere park edilen araç, su sızıntısı, ortak alana bırakılan eşya veya izinsiz tadilat. Sorun çözülmediğinde yalnızca para değil, insanların her gün karşılaşmak zorunda olduğu yaşam ilişkisi de zarar görür.

Arabuluculuk bu alanda özellikle değerlidir. Mahkeme geçmişteki olay hakkında karar verebilir; taraflar ise arabuluculukta gelecekte binanın nasıl kullanılacağını da ayrıntılı biçimde düzenleyebilir. Bununla birlikte yönetim planı, kurul kararları, üçüncü kişilerin hakları, emredici hükümler ve kamu düzeni tarafların anlaşma özgürlüğünü sınırlar.

Hangi uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuk kapsamındadır?

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesine göre:

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda,
• Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda

dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.

Bu düzenleme 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir.

Uygulamada şu uyuşmazlıklar bu başlıklara girebilir:

• Ortak gider ve avans payının ödenmemesi
• İşletme projesi veya aidat hesabına itiraz
• Kat malikleri kurulu kararlarıyla ilgili uyuşmazlıklar
• Yönetici seçimi, yetkisi ve hesap verme yükümlülüğü
• Ortak yerlerin kullanılması veya işgal edilmesi
• Çatı, cephe, otopark, bahçe, sığınak ve teras kullanımı
• Su sızıntısı, tesisat ve bakım sorumluluğu
• İzinsiz inşaat, tadilat veya dış görünüş değişikliği
• Gürültü, koku, duman, titreşim ve benzeri rahatsızlıklar
• Evcil hayvanla bağlantılı kullanım sorunları
• Bağımsız bölümün amacına aykırı kullanıldığı iddiası
• Komşu taşınmazdan gelen taşkın kullanım
• Ağaç, duvar, geçiş, su akışı ve sınırla bağlantılı bazı komşuluk sorunları

Her olay Kat Mülkiyeti Kanunu’na dayanmaz. Bazen kira, eser sözleşmesi, haksız fiil, imar mevzuatı veya ceza hukuku da devreye girer. Talebin gerçek hukuki niteliği belirlenmelidir.

Kat maliki, kiracı, yönetici ve yönetim aynı kişi değildir

Doğru tarafların belirlenmesi bu uyuşmazlıkların en zor kısmıdır.

“Apartman yönetimi” ifadesi tek başına yeterli değildir. Yönetimin tüzel kişiliği bulunduğu varsayılmamalı; uyuşmazlığın konusu, yöneticinin temsil yetkisi ve husumetin kime yöneltileceği ayrıca incelenmelidir.

Kiracı gürültüyü çıkaran kişi olabilir, fakat yapısal onarım malikin sorumluluğunda bulunabilir. Aidat alacağında malik, kiracı veya bağımsız bölümden sürekli yararlanan kişi bakımından kanundaki özel sorumluluk kuralları gündeme gelebilir. Her talepte aynı kişiyi muhatap almak doğru değildir.

Yönetim planı neden önemlidir?

Yönetim planı, ana taşınmazın yönetim tarzını, kullanma amacını, yönetici ve denetçilerin ücretini ve yönetime ilişkin diğer konuları düzenleyen temel belgedir. Kat malikleri ile onların külli ve cüzi haleflerini bağlayan sözleşme niteliğindedir.

Arabuluculuk öncesinde şu belgeler birlikte okunmalıdır:

• Güncel tapu ve bağımsız bölüm bilgileri
• Yönetim planı ve değişiklikleri
• Kat malikleri kurulu kararları
• İşletme projesi ve bütçe
• Toplantı çağrısı, hazirun listesi ve tutanak
• Yöneticiye verilen yetki
• Aidat hesap dökümü
• Fatura, sözleşme ve banka kayıtları

Yönetim planındaki bir hüküm kanunun emredici düzenlemesine aykırıysa yalnızca planda yazdığı için geçerli kabul edilemez. Buna karşılık taraflar, planı hiç okumadan yalnızca binadaki alışkanlığa dayanarak hak iddia etmemelidir.

Ortak gider ve aidat uyuşmazlıkları

“Aidat” tek bir kalem gibi görünse de farklı giderlerden oluşabilir. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile sigorta, bakım, onarım, yönetici aylığı ve ortak tesis işletme giderlerinin paylaşım yöntemleri Kat Mülkiyeti Kanunu’nda düzenlenmiştir. Yönetim planında kanunun izin verdiği farklı bir paylaşım şekli bulunup bulunmadığı da kontrol edilmelidir.

Kat malikinin ortak yer veya tesisi kullanmadığını söylemesi, gider payından her durumda kurtulmasını sağlamaz. “Asansöre binmiyorum”, “havuzu kullanmıyorum” veya “güvenliğe ihtiyacım yok” biçimindeki açıklamalar tek başına ödeme yükümlülüğünü kaldırmayabilir.

Sağlıklı bir aidat müzakeresinde hesap şu şekilde ayrılmalıdır:

Yalnızca toplam borç yazan bir tablo yeterli değildir. Dönem, ana para ve gecikme kalemi ayrılmalıdır.

Yönetici müzakereye hangi yetkiyle katılır?

Yönetici, yönetim planı ve kurul kararları çerçevesinde ana taşınmazı yönetir. Ancak her konuda sınırsız anlaşma yetkisi yoktur.

Toplantıdan önce şu sorular cevaplanmalıdır:

• Yönetici usulüne uygun seçilmiş mi?
• Görev süresi devam ediyor mu?
• Dava ve arabuluculuk için kanundan veya kuruldan gelen yetkisi var mı?
• Ana para, gecikme tazminatı veya başka bir haktan vazgeçebilir mi?
• Ödeme planı yapma sınırı bulunuyor mu?
• Anlaşma ortak yer üzerinde kalıcı değişiklik doğuruyor mu?

Birden fazla kat malikinin hakkını etkileyen konuda yalnızca yöneticinin kişisel kabulü yeterli olmayabilir. Gereken kurul kararı veya malik onayı alınmadan hazırlanan anlaşma uygulanamaz hâle gelebilir.

Kurul kararlarıyla ilgili uyuşmazlıklar

Kat malikleri kurulu kararının iptali veya hükümsüzlüğü iddiasında toplantı tarihi, çağrı, gündem, katılım ve oy oranları önemlidir. Kanunda farklı kararlar için farklı çoğunluklar bulunabilir.

Bu alanda dava süreleri karar toplantısına katılım, karşı oy ve kararın öğrenilmesi gibi olgulara göre değişebilir. Arabuluculuk başvurusunun zamanaşımı ve hak düşürücü süreye etkisi bulunsa da başvuru tarihinin doğru hesaplanması gerekir.

Arabuluculukta taraflar:

• Yeni toplantı yapılmasını,
• Kararın yeniden görüşülmesini,
• Uygulamanın belirli süre ertelenmesini,
• Teknik rapor alınmasını,
• Bütçenin veya ödeme planının düzeltilmesini

kararlaştırabilir. Ancak bütün kat maliklerini bağlayacak yeni bir kurul kararı gerekiyorsa usulüne uygun toplantı ve oylama ayrıca yapılmalıdır.

Gürültü, koku ve rahatsızlık uyuşmazlıkları

Komşuluk hukukunda herkes taşınmazını kullanırken komşularını olumsuz etkileyecek taşkınlıktan kaçınmalıdır. Taşınmazın durumu, niteliği ve yerel âdetlere göre hoşgörülebilecek dereceyi aşan duman, koku, kurum, toz, buğu, gürültü veya sarsıntı yasak kapsamında değerlendirilebilir.

Her ses hukuka aykırı gürültü değildir. Binanın niteliği, sesin zamanı, süresi, yoğunluğu, tekrarı ve normal yaşam faaliyetinin sınırları birlikte değerlendirilir.

Arabuluculukta “Bir daha ses yapılmayacak” demek yerine ölçülebilir davranışlar belirlenebilir:

• Müzik veya tadilat için saat aralığı
• Çamaşır makinesi ve benzeri cihazların kullanım düzeni
• Ses yalıtımı yapılacak bölüm ve tarih
• Mobilya altına titreşim önleyici malzeme konulması
• Ortak kapının bakımının yapılması
• Ticari faaliyetin yükleme ve boşaltma saatleri
• Şikâyet için tek iletişim kanalı ve cevap süresi

Hakaret, tehdit, mala zarar verme veya kişilerin güvenliğini tehlikeye sokan davranışlar yalnızca “komşuluk sorunu” diye küçültülmemelidir. Ceza soruşturması, koruma tedbiri, idari işlem veya acil müdahale gerektiren durumlarda arabuluculuk bunların yerine geçmez.

Su sızıntısı ve teknik sorunlar

Su sızıntısında görünen zarar ile gerçek kaynak farklı dairelerde veya ortak tesisatta olabilir. Tarafların birbirini suçlamasından önce teknik kaynağın belirlenmesi gerekir.

Toplantıya şu belgeler getirilebilir:

• Fotoğraf ve tarihli video
• Tesisatçı veya uzman raporu
• Sigorta eksper raporu
• Onarım faturası ve teklifleri
• Binanın tesisat projesi
• Önceki arıza kayıtları
• Yönetim ve komşularla yazışmalar

Anlaşmada yalnızca tazminat değil, kaynağın giderilmesi de düzenlenmelidir. Onarımın kim tarafından, hangi teknik kapsamda ve ne zaman yapılacağı; eve giriş izni, masraf paylaşımı ve son kontrol yöntemi açıkça yazılmalıdır.

Ortak alanın kullanımı ve değişiklikler

Merdiven, çatı, dış cephe, temel, bahçe, otopark, koridor ve ortak tesisler üzerindeki kullanım kişisel mülkiyet gibi değerlendirilemez. Bir alanın uzun süredir tek kişi tarafından kullanılması, o kişiye otomatik olarak mülkiyet hakkı vermez.

Klima dış ünitesi, balkon kapatma, çatıya cihaz yerleştirme, otopark bariyeri, reklam levhası veya ortak bahçede yapı yapılması için kanun, yönetim planı ve gerekli malik rızaları incelenmelidir. Belediye veya başka idari kurumdan izin alınması gerekiyorsa kat maliklerinin anlaşması bu iznin yerini tutmaz.

Çözüm seçenekleri şunlar olabilir:

• Kullanım alanlarının krokiyle belirlenmesi
• Sıralı veya dönüşümlü kullanım
• Geçici kullanım izni
• Yapının belirli tarihte kaldırılması
• Ortak alanın eski hâline getirilmesi
• Teknik ve estetik şartlara uygun yenileme
• Giderlerin kullanıcı ile yönetim arasında paylaşılması

Evcil hayvan uyuşmazlıkları

Evcil hayvanla ilgili uyuşmazlıkta yalnızca “yasak” veya “serbest” kelimeleriyle sonuca gidilmemelidir. Yönetim planı, hayvanın türü, somut davranış, gürültü, hijyen, ortak alan kullanımı ve diğer kişilere verilen gerçek rahatsızlık birlikte değerlendirilir.

Arabuluculukta:

• Ortak alanda tasma veya taşıma düzeni,
• Temizlik sorumluluğu,
• Havlama veya ses için eğitim ve önlem,
• Asansör kullanım düzeni,
• Veteriner ve aşı kayıtlarının hukuken gerekli kısmı,
• Şikâyetlerin nasıl belgelenip iletileceği

konuşulabilir. Kişisel kanaat veya hayvan korkusu tek başına bütün uyuşmazlığı çözmez; somut risk ve kullanım dengesi kurulmalıdır.

Komşu hakkı yalnızca apartmanda doğmaz

Komşuluk uyuşmazlığı müstakil evler, arsalar, tarım arazileri ve işyerleri arasında da çıkabilir. Ağaç dalları ve kökleri, suyun yönü, istinat duvarı, kazı, görüş veya geçiş iddiaları farklı hukuki kurumlarla bağlantılı olabilir.

Sınır veya mülkiyet tartışması varsa güncel tapu, kadastro çapı ve teknik ölçüm gerekebilir. Arabulucu sınırı ölçmez ve ayni hakkı belirlemez. Taşınmaz devri ya da sınırlı ayni hak kurulması içeren çözüm, HUAK 17/B’deki özel usule tabi olabilir.

Anlaşma belgesi nasıl hazırlanmalı?

HUAK 18/B kapsamındaki anlaşma belgesi, taşınmazla ilgili kanuni sınırlamalar ile usul ve esaslar gözetilerek düzenlenmelidir.

Bu madde kapsamında düzenlenen anlaşma belgesi için icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. Taşınmazla ilgili anlaşma belgelerinde şerh, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır.

Anlaşmada şunlar açık olmalıdır:

• Taraflar ve temsil yetkileri
• İlgili bağımsız bölüm ve ana taşınmaz
• Yapılacak veya kaçınılacak davranış
• Para ödenecekse net tutar ve tarih
• Onarımın teknik kapsamı
• Ortak alana giriş ve çalışma izni
• Masraf, vergi ve harçların paylaşımı
• Kontrol ve teslim yöntemi
• İhlal hâlindeki sonuç
• Anlaşmanın kapsadığı geçmiş talepler
• Gerekli kurul kararı veya idari izin

Tarafların yetkisini aşan, diğer kat maliklerinin hakkını kaldıran veya belediye izni gerektiren bir işi izin alınmış gibi gösteren hükümler yazılmamalıdır.

Kurgusal örnek olay: Çatı sızıntısı ve aidat borcu

Bu örnek tamamen kurgusaldır. Gerçek kişi, apartman veya dosyayla bağlantısı yoktur.

Son kattaki bağımsız bölümün maliki Ece, tavandaki sızıntının ortak çatıdan geldiğini ve evindeki dolapların zarar gördüğünü söyler. Yönetim ise Ece’nin birikmiş aidat borcu bulunduğunu, bu nedenle onarım talebinin önce değerlendirilemeyeceğini bildirir.

Arabuluculukta iki konu ayrı hesaplanır:

• Çatının ortak yer niteliği, onarım ihtiyacı ve zarar
• Ece’nin dönemlere ayrılmış aidat ve gecikme borcu

Taraflar teknik inceleme yapılmasını, çatının belirli tarihte onarılmasını, zarar gören dolabın belgeli bedelinin bir kısmının karşılanmasını ve aidat borcunun taksitle ödenmesini görüşür.

Anlaşma sağlanırsa onarımın kapsamı, yüklenici seçimi, eve giriş saatleri, ödeme planı ve tamamlanmanın nasıl doğrulanacağı yazılır. Yönetici, anlaşma yetkisinin dayanağını sunar; gerekiyorsa kat malikleri kurulundan karar alınması anlaşmanın uygulanma adımı olarak düzenlenir.

Sık yapılan hatalar

• Yönetimi bağımsız ve sınırsız yetkili bir tüzel kişi gibi görmek
• Malik, kiracı ve fiilî kullanıcıyı birbirine karıştırmak
• Yönetim planını ve kurul kararını dosyaya getirmemek
• Aidatı dönem ve gider kalemi göstermeden toplu yazmak
• Ortak alanı uzun süre kullanmanın mülkiyet sağladığını sanmak
• Her sesi hukuka aykırı gürültü saymak
• Ceza veya güvenlik boyutunu basit komşuluk tartışmasına indirgemek
• Teknik sorunda uzman incelemesi yapmadan ödeme kararlaştırmak
• Yönetici yetkisini kontrol etmeden ibra veya indirim yazmak
• Gerekli kurul kararı ve idari izni yok saymak
• İcra edilebilirlik şerhi zorunluluğunu atlamak

Toplantı öncesi kontrol listesi

• Tapu, kira veya kullanım ilişkimi gösteren belgeyi hazırladım.
• Yönetim planını ve ilgili kurul kararlarını buldum.
• Yönetici ve temsilcilerin yetkisini kontrol ettim.
• Aidat hesabını dönemlere ve kalemlere ayırdım.
• Fotoğraf, video ve yazışmaları tarih sırasına koydum.
• Teknik sorun varsa uzman incelemesi gerekip gerekmediğini belirledim.
• Sorunun geçmiş zararını ve gelecekteki çözümünü ayrı düşündüm.
• Diğer kat maliklerinin veya kamunun hakkını etkileyen konuları belirledim.
• Önerdiğim çözümün uygulanma tarihini ve maliyetini hesapladım.
• Anlaşma sonrası icra edilebilirlik şerhini planladım.

Sık sorulan sorular

Aidat davasından önce arabuluculuk gerekir mi?

Uyuşmazlık Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanıyorsa dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması kural olarak dava şartıdır. İcra takibi ile bu takibe bağlı davaların niteliği ayrıca değerlendirilmelidir.

Kiracı aidattan hiçbir zaman sorumlu değil midir?

Bu kadar genel bir sonuç doğru değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda kiracı ve bağımsız bölümden sürekli yararlanan kişiler bakımından özel sorumluluk kuralları vardır. Kiracının sorumluluğunun kapsamı ve kira bedeliyle ilişkili sınırlar somut hesap üzerinden incelenmelidir.

Yönetici tek başına bütün borcu silebilir mi?

Her zaman hayır. Yöneticinin kanundan, yönetim planından ve kurul kararından doğan yetkisi kontrol edilmelidir. Kat maliklerinin ortak alacağını etkileyen vazgeçme veya indirim için ek karar gerekebilir.

Gürültü yapan komşu arabuluculuğa katılmazsa ne olur?

Son tutanak düzenlenir. Koşulları varsa dava açılabilir. İlk toplantıya mazeretsiz katılmamanın yargılama gideri ve vekâlet ücreti bakımından kanuni sonuçları bulunabilir. Acil tehlike, şiddet veya suç şüphesinde ilgili kamu makamlarına başvuru ayrıca yapılmalıdır.

Arabulucu aidatın doğru miktarını belirler mi?

Hayır. Arabulucu karar vermez. Tarafların belgeleri ve hesapları değerlendirmesine yardım eder. Gerekirse mali veya teknik uzman görüşü alınabilir.

Anlaşma için icra edilebilirlik şerhi gerekir mi?

HUAK 18/B kapsamında düzenlenen anlaşma belgesinde icra edilebilirlik şerhi zorunludur. Taşınmazla ilgili anlaşma için taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesine başvurulur.

Mevzuat ve güncellik notu

Bu bölüm hazırlanırken başlıca şu düzenlemeler esas alınmıştır:

• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, özellikle 18/A ve 18/B maddeleri
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun komşu hakkı ve taşınmaz mülkiyetine ilişkin hükümleri
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun haksız fiil ve kira ilişkisine uygulanabilecek hükümleri
• 7445 sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun
• 7531 sayılı Kanunla ilk toplantıya katılmamanın sonuçlarında yapılan değişiklikler
• 2026 Yılı Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi

Son kontrol tarihi: 8 Ağustos 2026

Yönetim planı, tapu kayıtları ve kurul kararları her bina veya site için farklıdır. Belediye, çevre, imar, hayvanları koruma ve kabahat mevzuatı ayrıca uygulanabilir. Somut olayda güncel düzenleme ve yerel kararlar kontrol edilmelidir.

Bu bölüm hukuki danışmanlık değildir. Genel bilgilendirme amacı taşır. Yüksek tutarlı aidat, kurul kararının iptali, ayni hak, yapı güvenliği, şiddet veya ceza hukuku boyutu bulunan olaylarda somut olaya özgü hukuki yardım alınabilir.