Taşınmaz Satış Vaadi Uyuşmazlıkları

Taşınmaz satış vaadi, bir taşınmazın hemen devri değildir. Tarafların gelecekte resmî satış işlemini yapmayı üstlendiği bir ön sözleşmedir. Bu nedenle “parasını ödedim, artık malikim” veya “sözleşmeyi imzaladık, tapu kendiliğinden geçti” düşüncesi doğru değildir.

Satış vaadinden doğan uyuşmazlıklar; sözleşmenin şekli, satıcının malik olup olmadığı, bedelin ödenmesi, tapudaki yükler, teslim, üçüncü kişiye satış ve tescil talebi gibi birden fazla konuyu birlikte içerebilir.

Arabuluculuk bu uyuşmazlıklarda mümkündür. Ancak her satış vaadi uyuşmazlığı otomatik olarak dava şartı arabuluculuk kapsamına girmez. Talebin tapu devri mi, para alacağı mı, tüketici işlemi mi yoksa ticari uyuşmazlık mı olduğu ayrıca belirlenmelidir.

Satış vaadi ile taşınmaz satışı arasındaki fark

Belgenin başlığı değil, içeriği önemlidir. “Satış sözleşmesi”, “ön protokol”, “rezervasyon formu” veya “kapora makbuzu” başlıklı belge gerçekte satış vaadi olabilir; fakat gerekli resmî şekli taşımıyorsa geçerlilik sorunu doğabilir.

Resmî şekil neden önemlidir?

Türk Borçlar Kanunu’na göre taşınmaz satışı ve taşınmaz satış vaadi resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Satış vaadi bakımından noterlik mevzuatındaki düzenleme yetkisi de dikkate alınır.

Sıradan yazılı belge, emlakçı formu, mesajlaşma kaydı veya yalnızca tarafların imzaladığı protokol gerekli resmî şeklin yerini her zaman tutmaz.

Şekle aykırılığın sonucu somut olayda:

• Tapu devrinin istenip istenememesi,
• Ödenen paranın geri alınması,
• Tazminat,
• Dürüstlük kuralı,
• Tarafların uzun süreli ifası,
• Yapılan inşaat veya teslim

gibi konularla birlikte tartışılabilir. Arabulucu geçersizlik hakkında karar vermez; tarafların dava riskini görmesine ve hukuka uygun çözüm üretmesine yardım eder.

Arabuluculuk zorunlu mu, ihtiyari mi?

Satış vaadi uyuşmazlığında başvuru yolu talebe göre değişir.

Bir uyuşmazlıkta tapu devri ile bedel iadesi birlikte veya seçenekli istenebilir. Bu durumda her talebin görev, dava şartı ve süre yönünden ayrı değerlendirilmesi gerekir.

“Taşınmazla ilgili her dosyada zorunlu arabuluculuk vardır” genellemesi yanlıştır. Ortaklığın giderilmesi, kira ve kat mülkiyeti gibi HUAK 18/B’de açıkça sayılan alanlarla satış vaadi aynı değildir.

Sözleşme incelenirken hangi sorular sorulmalı?

• Belge hangi makamda ve hangi şekilde düzenlendi?
• Vaadi yapan kişi tapu maliki mi?
• Malik değilse hangi hakka veya yetkiye dayanıyor?
• Taşınmaz açık biçimde belirlenmiş mi?
• Ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgileri doğru mu?
• Satış bedeli ve ödeme takvimi belli mi?
• Tapu devri için tarih veya koşul var mı?
• Sözleşme tapu siciline şerh edilmiş mi?
• Taşınmaz daha sonra üçüncü kişiye devredilmiş mi?
• İpotek, haciz, tedbir veya başka hak var mı?
• Teslim yapılmış mı?
• İnşaat tamamlanmış ve bağımsız bölüm oluşmuş mu?

Bu sorulardan biri cevapsızsa uygulanabilir anlaşma yazmak zorlaşır.

Satış vaadi tapuya şerh edilmişse

Satış vaadi sözleşmesinin tapu siciline şerhi, vaatten doğan hakkın sonraki hak sahiplerine karşı ileri sürülmesi bakımından önemli sonuç doğurabilir. Şerhin verilmesi, etkisi ve sicilden silinmesi Tapu Kanunu ile tapu sicili düzenlemelerine tabidir.

Şerh, alıcıyı hemen malik yapmaz. Aynı şekilde şerh bulunmaması sözleşmenin tarafları arasındaki bütün borçları otomatik olarak ortadan kaldırmaz.

Arabuluculuk öncesinde güncel ve ayrıntılı tapu kaydı alınmalı; şerhin tarihi, içeriği ve hâlen mevcut olup olmadığı kontrol edilmelidir. Süresi geçmiş, terkin edilmiş veya yanlış taşınmaza işlenmiş bir kayda güvenilmemelidir.

Satıcı henüz malik değilse

Uygulamada satış vaadi, miras kalması beklenen taşınmaz, henüz tamamlanmamış proje veya paydaşlardan alınması planlanan mülk için yapılabilir.

Bir kişinin henüz malik olmadığı taşınmazı vaat etmesi ile o taşınmazı bugün devretmesi aynı şey değildir. Tapu devri aşamasında:

• Mülkiyetin vaat edene geçip geçmediği,
• Diğer paydaş veya mirasçıların hakları,
• Projenin ve bağımsız bölümün oluşması,
• İmar ve yapı kullanma durumu,
• Devir yasağı veya kısıtlaması

belirleyicidir.

Arabuluculuk anlaşması, tapuda malik olmayan kişiye sahip olmadığı mülkiyeti devretme gücü vermez. Çözüm; belirli koşul gerçekleşince devir, bedel iadesi, başka taşınmaz verilmesi veya tazminat biçiminde kurulabilir.

Birden fazla kişiye satış vaadi

Aynı taşınmazın birden fazla kişiye vaat edilmesi ciddi risk yaratır. Sözleşmelerin ve tapu şerhlerinin tarihleri, üçüncü kişilerin iyi niyeti, tapu devri ve fiilî teslim ayrı ayrı incelenmelidir.

İlk alıcı ile satıcının yaptığı anlaşma, diğer alıcının veya tapu malikinin hakkını onun katılımı olmadan ortadan kaldıramaz. Bütün ilgililer belirlenmeden “taşınmaz şu kişiye devredilecektir” hükmü yazılmamalıdır.

Sahte belge, dolandırıcılık veya güveni kötüye kullanma şüphesi varsa ceza hukuku boyutu ayrıca değerlendirilir. Arabuluculuk ceza soruşturmasının yerine geçmez.

Bedel, kapora ve cayma parası

Gündelik dilde her ön ödemeye “kapora” denir. Oysa paranın bağlanma parası, cayma parası, satış bedelinin bir bölümü veya güvence olarak verilmesi farklı sonuçlar doğurabilir.

Belgede şu noktalar açık olmalıdır:

• Ödemenin hukuki amacı
• Toplam satış bedeli
• Ödenen tutar ve tarih
• Ödemenin kime yapıldığı
• Sözleşme kurulmazsa iade koşulu
• Taraflardan biri vazgeçerse ne olacağı
• Faiz, cezai şart ve tazminat ilişkisi

“Kapora yanar” veya “iki katı geri verilir” şeklindeki her ifade kendiliğinden geçerli ve uygulanabilir kabul edilmemelidir. Sözleşmenin bütünü ve emredici hukuk kuralları incelenmelidir.

İnşaat projesinden alınan konutlar

Henüz tamamlanmamış bir projeden konut alınması, tüketici işlemi niteliği taşıyabilir. Ön ödemeli konut satışına ilişkin 6502 sayılı Kanun ve ikincil düzenlemelerde şekil, ön bilgilendirme, teslim, cayma veya sözleşmeden dönme ve teminatla ilgili özel hükümler bulunur.

Her proje satışı aynı değildir. Arsa payı karşılığı inşaat, tüketiciye ön ödemeli konut satışı, pay satışı ve adi ortaklık modeli birbirine karıştırılmamalıdır.

Toplantı öncesinde:

• Satıcının ve yüklenicinin gerçek unvanı,
• Arsa malikliği ve proje ilişkisi,
• Yapı ruhsatı ve proje bilgileri,
• Bağımsız bölümün belirlenebilirliği,
• Ödeme ve teslim planı,
• Teminat ve sigorta,
• Tüketiciye verilen ön bilgilendirme

incelenmelidir.

Zamanaşımı ve dava süresi

Satış vaadinden doğan taleplerde herkese uygulanacak tek bir süre söylemek doğru değildir. Talebin ifa, tazminat, bedel iadesi, sebepsiz zenginleşme, tüketici işlemi veya tapu tescili niteliği süreyi etkileyebilir.

Başlangıç tarihi de sözleşme tarihi, ifa günü, koşulun gerçekleşmesi, ret bildirimi, teslim veya üçüncü kişiye devir gibi farklı olaylara bağlanabilir.

Arabuluculuk sürecinde zamanaşımı ve hak düşürücü süreye ilişkin kanuni koruma bulunsa da başvurunun ihtiyari mi dava şartı mı olduğu ve hangi talebi kapsadığı önemlidir. Süre hesabı somut belge üzerinden yapılmalıdır.

Arabuluculukta hangi çözümler üretilebilir?

• Tapunun belirli tarihte devri
• Eksik bedelin eş zamanlı ödenmesi
• İpotek veya haczin kaldırılmasından sonra devir
• Bedelin taksitle iadesi
• Başka bir bağımsız bölüm veya taşınmaz verilmesi
• Taşınmazın üçüncü kişiye satılıp gelirin paylaşılması
• Teslim ve kullanım bedelinin düzenlenmesi
• Eksik işlerin tamamlanması
• Cezai şart veya tazminatta indirim
• Sözleşmenin karşılıklı sona erdirilmesi

Çözüm yalnızca “satış yapılacaktır” cümlesinden ibaret olmamalıdır. Ödeme, tapu, teslim ve yüklerin kaldırılması birbirine bağlı adımlar hâlinde yazılmalıdır.

Güvenli devir sırası nasıl kurulabilir?

Taşınmaz devrinde taraflar karşılıklı risk taşır. Alıcı bedeli ödeyip tapuyu alamamaktan, satıcı tapuyu devredip bedeli tahsil edememekten çekinir.

Anlaşmada şu sıra kurulabilir:

1. Güncel tapu kaydı ve devir engelleri kontrol edilir.
2. Vergi, harç ve gerekli izinler hazırlanır.
3. Bedel güvenli ödeme yöntemiyle hazır edilir.
4. Zorunlu icra edilebilirlik şerhi alınır.
5. Tapu işlem günü ve tarafların hazır bulunma yöntemi belirlenir.
6. Tapu devri ve ödeme eş zamanlı veya güvenli bir mekanizmayla tamamlanır.
7. Anahtar ve fiilî teslim tutanağa bağlanır.

Kullanılacak banka, bloke ödeme veya güvenli ödeme sisteminin gerçek işlem koşulları önceden ilgili kurumdan doğrulanmalıdır.

HUAK 17/B kapsamında özel koruma

HUAK 17/B, taşınmaz devrine veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin uyuşmazlıkların arabuluculuğa elverişli olduğunu açıkça düzenler.

Taraflar yazılı olarak kararlaştırır ve arabulucu kararı tutanağa bağlarsa, arabulucunun talebiyle tapu siciline arabuluculuk süreciyle sınırlı tasarruf yetkisi kısıtlaması şerhi verilebilir. Şerh üç ayı geçemez ve kanundaki sona erme koşullarına tabidir.

Bu imkân otomatik tedbir değildir. Tarafların yazılı anlaşması gerekir. Şerh, uyuşmazlığı çözmez; süreç devam ederken taşınmaz üzerindeki tasarruf riskini sınırlamaya yarar.

Zorunlu icra edilebilirlik şerhi

Arabuluculuk sonunda taşınmaz devri veya sınırlı ayni hak kurulması kararlaştırılırsa anlaşma belgesi için icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur.

Şerh, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden istenir. Mahkeme:

• Anlaşmanın arabuluculuğa elverişliliğini,
• Cebri icraya uygunluğunu,
• Taşınmaz devriyle ilgili kanuni sınırlamaları,
• Usul ve esaslara uyulup uyulmadığını

inceler; kurum ve kuruluşlardan bilgi isteyebilir ve gerektiğinde duruşma açabilir.

Şerhin verilmesi mülkiyeti kendiliğinden devretmez. Tapu tescili ve diğer resmî işlemler ayrıca tamamlanır.

Anlaşma belgesinde bulunması gerekenler

• Tarafların açık kimlik ve temsil bilgileri
• Taşınmazın il, ilçe, mahalle, ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgisi
• Devredilecek pay
• Toplam bedel ve daha önceki ödemeler
• Kalan ödemenin zamanı ve yöntemi
• İpotek, haciz ve şerhlerin durumu
• Tapu işlem tarihi ve randevu sorumluluğu
• Vergi, harç, döner sermaye ve diğer masraflar
• Anahtar ve fiilî teslim tarihi
• Kira veya işgal durumu
• Gecikme ve ifa etmeme hâlindeki sonuç
• İcra edilebilirlik şerhi başvurusu
• Gerekli izin ve onaylar

“Taraflar tüm konularda anlaşmıştır” biçimindeki kısa metin taşınmaz devri için yeterli değildir.

Kurgusal örnek olay: Şerhli satış vaadi ve kalan bedel

Bu örnek tamamen kurgusaldır. Gerçek kişi, şirket veya taşınmazla bağlantısı yoktur.

Leyla ile Cem, noterlikte düzenlenen satış vaadi sözleşmesi imzalar. Leyla bedelin büyük bölümünü öder ve sözleşme tapuya şerh edilir. Kalan bedelin tapu devrinde ödenmesi kararlaştırılmıştır. Cem daha sonra taşınmaz üzerindeki banka borcunu kapatamadığı için devri yapamaz.

Arabuluculukta:

• Güncel tapu kaydı,
• Satış vaadi ve şerh,
• Ödeme dekontları,
• Bankanın ipotek kapama tutarı,
• Taşınmazın güncel değeri

incelenir.

Taraflar kalan bedelin bir bölümünün doğrudan bankaya ödenmesi, ipoteğin kaldırılması ve aynı gün tapu devrinin yapılması seçeneğini görüşür. Banka anlaşmanın tarafı değilse onun kabul ve işlem koşullarının ayrıca alınacağı belirtilir.

Anlaşma sağlanırsa ödeme sırası, tapu günü, ipotek fekki, masraflar ve teslim açıkça yazılır. Zorunlu icra edilebilirlik şerhinden sonra tapu işlemi tamamlanır.

Sık yapılan hatalar

• Satış vaadini tapu devri sanmak
• Sıradan yazılı belgenin her durumda geçerli satış vaadi olduğunu kabul etmek
• Satıcının güncel malik ve yetkili olup olmadığını araştırmamak
• Ada, parsel veya bağımsız bölümü belirsiz bırakmak
• Tapudaki şerh, ipotek ve hacizleri incelememek
• Her satış vaadi uyuşmazlığını otomatik dava şartı saymak
• Üçüncü kişilerin haklarını onların katılımı olmadan kaldırmaya çalışmak
• Kapora, cayma parası ve satış bedelini birbirine karıştırmak
• Ödeme ile tapu devrinin sırasını yazmamak
• İcra edilebilirlik şerhini tapu tescili sanmak
• Tarım arazisi ve yabancı edinimi gibi sınırlamaları gözden kaçırmak

Toplantı öncesi kontrol listesi

• Sözleşmenin aslını ve düzenleme biçimini kontrol ettim.
• Güncel ayrıntılı tapu kaydını aldım.
• Satıcının malik veya yetkili olup olmadığını belirledim.
• Ödemeleri tarih sırasına koydum.
• Tapu şerhinin durumunu kontrol ettim.
• İpotek, haciz, tedbir ve üçüncü kişi haklarını araştırdım.
• Talebimin tapu devri mi, para iadesi mi olduğunu netleştirdim.
• Dava şartı ve görev değerlendirmesi yaptım.
• Vergi, harç ve masrafları hesapladım.
• Güvenli ödeme ve tapu devir sırasını planladım.
• Zorunlu icra edilebilirlik şerhini hesaba kattım.

Sık sorulan sorular

Satış vaadi sözleşmesi beni malik yapar mı?

Hayır. Satış vaadi gelecekte satış işlemi yapma borcu doğurur. Taşınmaz mülkiyetinin geçmesi için kanuni resmî işlem ve tapu tescili gerekir.

Emlakçıda imzalanan form geçerli satış vaadi midir?

Her zaman değildir. Taşınmaz satış vaadi resmî şekle tabidir. Belgenin içeriği, düzenlendiği makam ve somut işlemin niteliği incelenmelidir.

Her satış vaadi davasından önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Hayır. Dava şartı; talebin ticari, tüketici veya başka bir özel düzenleme kapsamında olup olmadığına göre belirlenir. HUAK 17/B taşınmaz devri uyuşmazlığını arabuluculuğa elverişli kılar, fakat tek başına genel bir dava şartı oluşturmaz.

Tapuya şerh verilmişse doğrudan malik olur muyum?

Hayır. Şerh, sözleşmeden doğan hakkın üçüncü kişilere karşı etkisini güçlendirebilir; mülkiyetin devri değildir.

Arabuluculuk anlaşması tapu yerine geçer mi?

Hayır. Taşınmaz devri içeren anlaşma için zorunlu icra edilebilirlik şerhi alınmalı ve tapu işlemleri tamamlanmalıdır.

Satıcı taşınmazı başkasına devrettiyse ne olur?

Tapu şerhi, devir tarihi, yeni malikin durumu ve ileri sürülen talep birlikte incelenir. Yeni malikin hakkı, taraf olmadığı bir arabuluculuk anlaşmasıyla kendiliğinden kaldırılamaz.

Mevzuat ve güncellik notu

Bu bölüm hazırlanırken başlıca şu düzenlemeler esas alınmıştır:

• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, özellikle 17/B, 18 ve 18/B maddeleri
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, özellikle taşınmaz satışı ve satış ilişkisine ait hükümler
• 2644 sayılı Tapu Kanunu
• 1512 sayılı Noterlik Kanunu
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun taşınmaz mülkiyeti ve tapu siciline ilişkin hükümleri
• 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ve ön ödemeli konut satışına ilişkin düzenlemeler
• 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ile 3083 sayılı Kanundaki tarım arazisi sınırlamaları
• 7445 sayılı Kanunla taşınmaz uyuşmazlıklarında arabuluculuğa getirilen düzenlemeler

Son kontrol tarihi: 8 Ağustos 2026

Tapu, noterlik, tüketici, imar, tarım, vergi ve yabancıların taşınmaz edinmesine ilişkin düzenlemeler somut işleme göre değişebilir. Güncel tapu kaydı ile ilgili kurumların işlem koşulları anlaşma imzalanmadan önce doğrulanmalıdır.

Bu bölüm hukuki danışmanlık değildir. Genel bilgilendirme amacı taşır. Taşınmaz devri, şekil geçerliliği, üçüncü kişiye satış, yüksek bedel, proje satışı veya süre tartışması bulunan dosyalarda somut olaya özgü hukuki yardım alınabilir.